Comparer prêt immo : comment s'y prendre ?

Vous nourrissez le projet de faire construire ou d'acheter une maison, un appartement ou un immeuble de rapport ? Vous aurez alors très certainement besoin d'un prêt hypothécaire. Comparer un prêt immo n'est pas facile. Comment s'y retrouver parmi l'offre pléthorique de crédits hypothécaires ? Comment comparer correctement et faire le bon choix ?

Comparer des prêts immo

Une chose est sûre, les propositions ne manqueront pas au moment de chercher un prêt logement ou un crédit habitation. Beaucoup de banques et autres organismes de prêt se précipiteront en effet dans l'espoir de vous lier en tant que client au moyen d'un prêt hypothécaire. Mais chaque banque a ses propres tarifs, conditions et petits caractères… et il vous sera bien difficile de vous y retrouver.

Comment être sûr dès lors de comparer correctement l'offre de prêts hypothécaires et de choisir le meilleur dans votre cas ?

Prêt logement auprès d'un courtier en crédits

N'essayez pas de comparer vous-même les prêts hypothécaires des différentes banques. Des spécialistes indépendants sont là pour le faire à votre place. Ce sont ce que l'on appelle des courtiers en crédits comme Credishop.

Des courtiers indépendants en crédits hypothécaires travaillent avec plusieurs banques et chercheront pour vous le crédit hypothécaire qui vous convient le mieux. Ils écouteront pour cela vos projets et vos attentes, définiront votre situation financière, effectueront pour vous une simulation et examineront enfin l'offre hypothécaire sur le marché. Ils ne sont pas tenus à un organisme de prêt en particulier et connaissent les conditions de toutes les banques dans les moindres détails.

Et ce qui ne gâche rien, cela ne vous coûtera absolument rien ! Contactez-nous et nous faisons une comparaison pour vous.

Crédit hypothécaire : regardez l'ESIS

Si vous voulez malgré tout commencer vous-même à comparer différents prêts logement, il existe alors un outil très pratique, l'ESIS, European Standardised Information Sheet, est un document structuré contenant toutes les informations sur votre emprunt hypothécaire.

Les banques ont l'obligation de vous remettre ce document dès que vous leur demandez un crédit hypothécaire. Comme tous les documents ESIS sont structurés de la même manière, il vous sera plus facile de comparer les prêts immo différentes. 

Que trouverez-vous dans un ESIS ?

1. les coordonnées de l'organisme de crédit et de l'intermédiaire en crédits

2. les principales caractéristiques du crédit :

• montant de l'emprunt
• durée du crédit
• montant total à rembourser (somme du capital emprunté, des intérêts et des frais)
• estimation de la valeur de votre habitation
• montant maximum que vous pouvez emprunter selon les informations communiquées
• taux d’intérêt et autres frais, avec le taux annuel effectif global ou TAEG. Vous en lirez plus à ce sujet ci-après.
• nombre de versements, montant de chaque tranche de remboursement et fréquence des versements
• tableau d'amortissement théorique
• obligations supplémentaires : conditions à remplir pour bénéficier éventuellement d'un meilleur taux pour votre emprunt hypothécaire et explications sur ce qui se passera précisément si vous ne remplissez plus ces conditions.
• possibilité de remboursement anticipé (et frais s'y rapportant)

3. vos droits spécifiques, comme un délai de réflexion et un délai de rétractation.

4. la procédure de réclamation

5. les conséquences en cas d'arriérés de paiement

6. le droit applicable

7. les organes de surveillance (SPF Économie et Autorité des marchés et services financiers (FSMA)

Comparer prêt immo : le TAEG

Les frais liés à un crédit hypothécaire représenteront naturellement un des critères de comparaison les plus importants pour comparere les prêts immo. Mais en quoi consistent précisément ces frais ?

• taux d'intérêt pour l'emprunt hypothécaire
• frais uniques
• frais récurrents comme les assurances (pour autant que la banque les ait imposées)

Tous ces frais sont résumés dans un seul pourcentage : le TAEG ou taux annuel effectif global Pour comparer correctement les frais de plusieurs emprunts hypothécaires, vous devrez donc comparer le TAEG. Regarder simplement le taux d'intérêt ne sera pas la meilleure solution.

Comparer prêt immo :  taux d’intérêt

C'est de bonne guerre, les banques vous diront toutes que leurs taux sont avantageux. Mais comment savoir si un taux d'intérêt est réellement intéressant ou plutôt moyen ? Voici pour vous aider quelques conseils :

1. Comme déjà expliqué, ne comparez pas simplement les taux d'intérêt de différents prêts hypothécaires, mais regardez en premier lieu le TAEG. Celui-ci reprend tous les frais et représentera donc un bien meilleur outil de comparaison.

2. Sachez que le taux dépendra aussi de la formule de crédit : un taux fixe sera différent d'un taux variable, et le taux pourra aussi varier en fonction de la quotité (rapport entre le montant emprunté et la valeur de l'habitation) et de la durée du crédit.

3. Dans certains cas, la banque vous accordera une réduction sur votre taux à condition que vous y preniez aussi certains produits annexes comme une assurance incendie ou une assurance solde restant dû.

Et c'est là qu'il y aura anguille sous roche... Ces produits pourront en effet être bien plus chers auprès de cette banque que d'un autre assureur. Et dans ce cas, l'avantage de la réduction sur le taux ne servira à rien. Sans compter que vous serez pieds et poings liés à la banque puisque celle-ci pourra vous retirer cette réduction si vous décidez après quelques années de prendre ces produits auprès d'une autre institution financière.

Nous vous conseillons donc de toujours demander des offres ou simulations d'assurances incendie et solde restant dû à d'autres assureurs. Votre spécialiste en crédits chez Credishop pourra vous aider dans ce cas ou même le faire à votre place. Si vous faites appel à un courtier en crédits, il comparera pour vous les taux d'intérêt auprès de différentes banques, suivra de près leur évolution et vous indiquera la banque où vous pourrez obtenir le taux le plus avantageux. Il analysera aussi les conditions annexes pour vous éviter toute mauvaise surprise.

Prêt logement : jusqu'à quelle quotité pouvez-vous emprunter ?

Si vous voulez obtenir un crédit hypothécaire, il y aura de fortes chances que la banque vous demande un apport propre. Concrètement, cela signifie que vous devrez payer vous-même une partie du prix d'achat que vous ne pourrez donc pas emprunter.  Une des grandes questions à vous poser alors sera la suivante : quel apport pouvez-vous effectuer et combien pouvez-vous rembourser chaque mois pour votre crédit hypothécaire sans compromettre vos finances ?

Un paramètre essentiel dans le cadre de cet exercice sera la quotité, à savoir le rapport entre le montant emprunté et la valeur de l'habitation. Imaginez que vous vouliez acheter une maison dont le prix est de 300.000 euros. Vous apportez 60.000 euros et voulez emprunter le reste, soit 240.000 euros. La quotité dans ce cas sera de 80 % puisque vous emprunterez 80 % de la valeur de la maison.

La Banque nationale de Belgique impose des règles très strictes en matière de quotité autorisée avec en général une quotité maximale de 90 %. En d'autres mots, vous ne pourrez en moyenne pas emprunter plus de 90 % de la valeur de votre maison ou appartement et devrez financer les 10 % restants avec vos propres économies (ou avec une donation de vos parents par exemple). 

Il existera bien sûr comme toujours des exceptions, même si elles seront limitées. Il sera donc toujours possible, dans certains cas, d'emprunter la totalité de la valeur de votre maison, voire aussi les frais supplémentaires (comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement). Sachez toutefois qu'il ne s'agira là que d'exceptions.

Si vous souhaitez une telle solution, prenez rendez-vous le plus vite possible avec un intermédiaire en crédits. Il effectuera alors une simulation, préparera votre dossier au mieux et cherchera les banques disposées à vous accorder cette exception.

Comparer prêt immo chez Credishop

Voulez-vous qu'un expert comme Credishop compare les différents prêts hypothécaires ? Alors, rendez-vous auprès d'une agence Credishop proche de chez vous.

Votre intermédiaire en crédits effectuera pour vous une simulation de votre crédit hypothécaire. Vous saurez ainsi directement combien vous devrez rembourser chaque mois et pendant combien de temps. Vous pourrez de cette manière calculer facilement si cela rentre ou non dans votre budget. Car c'est bien là le plus important au final : conclure un crédit logement que vous serez capable de rembourser correctement et à temps. Avoir des arriérés de paiement, avec le risque de vous retrouver sur la liste noire, est bien la dernière chose que vous souhaitez. Votre intermédiaire en crédits vous aidera à choisir le meilleur crédit habitation dans votre cas.