Waar moeten Nederlanders op letten als ze een woning willen kopen in België?

Je bent Nederlander en wilt in België een woning kopen. Waar moet je dan allemaal op letten en hoe kunnen wij jou verder helpen. Je leest het allemaal in dit artikel.

Kredietmakelaar in België is hetzelfde als een intermediair in Nederland

Een kredietmakelaar of bemiddelaar in kredieten in België doet dezelfde zaken als een intermediair in Nederland.

Een kredietmakelaar, zoals Credishop, werkt met meerdere kredietinstellingen samen voor een hypotheeklening. Een kredietmakelaar zoekt naar de meest geschikte woonlening in functie van de behoefte en de verwachtingen van zijn klant.

In Nederland kan je als consument kiezen tussen verschillende opdrachten voor je intermediair. Je kan hem vragen om alles voor je te doen tot het “execution only” model.

In België bestaat dit niet. Een bemiddelaar in kredieten doet alles voor je. Van analyse tot het vergelijken van de markt.

Kredietmakelaar in België werkt gratis

In tegenstelling tot een intermediair in Nederland waar je de tussenpersoon moet betalen, werkt een bemiddelaar in kredieten in België “gratis”. Alleszins toch voor jou als consument.

Het is immers in België wettelijk verboden om de financiële tussenpersoon een vergoeding te betalen. De kredietmakelaar krijgt later, na het verlijden van de akte, een vergoeding van de kredietgever.

De enige kosten die je als consument gaat zien, zijn de schattingskosten. Want iedere woning die als waarborg wordt aangeboden moet geschat worden door een door de kredietgever erkende schatter, of ook wel taxateur genoemd in Nederland. Deze kost dien jij als ontlener te betalen. Reken hiervoor ongeveer 300 à 350 EUR.

Belgisch vastgoedmarkt is stabiel

Al jaren wordt er gezegd dat de Belgische vastgoedmarkt oververhit zou zijn en dat een daling van de marktprijzen op korte termijn zal volgen. Niets is echter minder waar.

Het Belgisch vastgoed is stabiel en maakt het daarom ook aantrekkelijk. Zeker ook als je in België wilt wonen en/of wilt investeren in vastgoed.

Wel ga je grotere verschillen zien in de energetische scores en de huizenprijzen. Woningen die een goede EPC score hebben, zullen duurder zijn dan woningen met een slecht energierapport. Wil je hierover meer weten en een persoonlijke simulatie laten maken van jouw hypotheeklenig, maak dan een afspraak met één van onze kredietexperten.

Andere kosten bij de aankoop van een woning in België

Als je als Nederlander een woning wilt kopen in België, dan moet je weten dat er andere kosten verbonden zijn bij de aankoop van een woning.

Algemeen kan je stellen dat je twee notariële aktes zult tekenen, zijnde de kredietakte en de aankoopakte.

Bij het krediet zullen er kosten bijkomen zoals de kosten voor de hypothecaire inschrijving en aanhorigheden, hypothecaire opzoekingen en het ereloon met BTW voor de notaris. Voor de aankoopakte zal het ereloon van de notaris en de bijhorende BTW de grote kost zijn. Beide aktes zullen nadien overgeschreven worden op het Kantoor Rechtszekerheid, het vroegere Hypotheekkantoor.

Bij de aankoop van de woning kan je ook verschillen hebben.

• Je koopt een bestaande woning

Dan betaal je registratierechten. In Vlaanderen ligt dit op 3% (in 2025 zal dit dalen tot 2%), te rekenen op de aankoopprijs. Opgelet, de registratierechten verschillen naargelang het gewest waar je aankoopt. Bezorgt dit jou stress? Maak dan een afspraak met één van onze kredietspecialisten.

• Je koopt een nieuwbouwwoning

Wanneer je een nieuwbouwwoning wilt kopen, dan zal je registratierechten van 12% betalen op het grondaandeel en doorgaans 21% BTW op het aandeel van de constructie.

Hoe ziet een kredietproces via een kredietmakelaar eruit in België?

Hier kunnen verschillen per kredietbemiddelaar zijn. Wij kunnen je enkel onze eigen manier van werken toelichten.

1. Intakegesprek

In dit eerste gesprek nemen we de tijd om te luisteren naar jouw situatie en behoefte. In functie hiervan weten wij bij welke kredietgever jouw aanvraag de grootste kans op aanvaarding zal bieden. Dat bespreken we meteen zodat je kunt beslissen om verder te gaan met ons.

2. Samenstellen van een kredietdossier

Ben je overtuigd van ons voorstel, dan gaan we een kredietdossier samenstellen. Een hypotheeklening aanvragen is nu eenmaal een administratieve procedure die tijd vergt. Maar een goede voorbereiding is het succes op een snelle en efficiënte afhandeling nadien.

3. Getekende kredietaanvraag is de start voor de analyse

Wanneer wij jouw gegevens in ons platform hebben gegoten, kunnen we jouw aanvraag digitaal doorschieten naar dat van de kredietgever. Daar kunnen we dan een aanvraagformulier, eigen aan de kredietinstelling zelf, genereren.

Wanneer jij dit tekent en wij het opladen in het platform, kan de analist starten.

4. Kredietbeslissing volgt

Na een tiental werkdagen volgt dan een beslissing over jouw aanvraag. Dan moeten we nagaan of er nog voorwaarden verbonden zijn, die we moeten vervullen.

5. Schatting van jouw woning in België

Na het samenstellen van het kredietdossier, zullen onze kredietexperten meestal ook al de schatter aanstellen om jouw woning in België te schatten. Zo sparen we tijd en kunnen we de schatting misschien nog aanleveren vóór de beslissing.

6. Kredietcontract of kredietaanbod

Wanneer alle voorwaarden van de beslissing vervuld zijn, zal de kredietgever het kredietcontract of het kredietaanbod vrijgeven. Dat is een moment waarop we elkaar weer zien en we alles nog eens goed met je overlopen. Je tekent het contract en wij bezorgen het aan de kredietgever.

7. Kredietgever geeft opdracht aan jouw notaris

Als de kredietgever het kredietcontract of aanbod gekregen heeft, zal deze zich in verbinding stellen met jouw notaris in België. Zo zal de notaris zijn opzoekingen starten. Als alles klaar is, zal je uitgenodigd worden voor de ondertekening van jouw kredietakte en nadien de aankoopakte.

Hoe krijgen Nederlanders een hypotheeklening in België?

Nederlanders die in België een woning kopen, kunnen uiteraard een hypotheeklening aanvragen.

Er zijn wel verschillen per kredietgever. Zo zullen de meesten vragen dat je al over een Belgische identiteitskaart beschikt en in België woont.

Ook zullen de meesten kijken naar het inkomen en jouw professioneel statuut. Ben je loontrekkende in Nederland, dan zullen de meesten jouw nettoloon volledig mee opnemen om jouw terugbetalingscapaciteit te berekenen.

Ook voor vervangingsinkomsten of pensioenen, zullen de meesten geen problemen maken. Ben je daarentegen zelfstandige (bedrijfsleider van een MKB of een ZZP’er), dan wordt het al wat minder evident. Gelukkig werken we met meerdere instellingen samen, en kunnen we voor deze personen ook een oplossing bieden.

Tot hoeveel kunnen Nederlanders lenen voor een woning in België?

Hier gaan we onderscheid maken in het maximum kredietbedrag voor de aan te kopen woning en de kredietlast.

1. Maximum kredietbedrag of de maximale quotiteit

Zoals je hierboven al kon lezen, komen er bij de aankoop van een woning in België nog wel wat kosten bij. Als je deze kosten allemaal bij elkaar optelt, kan je doorsnee rekenen op +/- 7% à 8% van de aankoopprijs van een woning in Vlaanderen. Koop je in een ander gewest, dan moet je rekening houden met een ander percentage.

Voor de “first time buyer” geldt de regel dat er slechts tot 90% van de aankoopprijs mag geleend worden. Dat betekent dat je dus al vrij snel in totaal 18% van de aankoopprijs in handen moet hebben om zelf in te brengen.

2. Maximum kredietlast

De kredietlast is de verhouding tussen hetgeen je voor jouw hypotheeklening moet betalen en jouw netto inkomen.

Belgische banken hanteren hier een maximale kredietlast van +/- 30% van het inkomen. In het gamma van kredietgevers van Credishop zijn er bij die zelfs tot 60% van het beschikbaar maandelijks inkomen durven gaan. Maak een afspraak om te weten hoeveel jij moet betalen voor de aankoop van je woning in België.

Zijn er nog belastingvoordelen voor Nederlandse kopers in België?

De belastingvoordelen die in België bestonden, zijn helaas allemaal afgeschaft. Wel zijn er nu lagere registratierechten. Deze verschillen per regio en worden berekend op de aankoopprijs.

• Voor Vlaanderen : 3% (vanaf 2025 daalt dit tot 2%) voor de “first time buyer”
• Voor Wallonië : 3% vanaf 2025
• Voor Brussel geniet je van een abattement op de eerste schijf van 200.000 EUR. Nadien betaal je 12,5%.

Wel moet je jouw persoonlijke situatie nagaan of je in Nederland nog kunt genieten van de hypotheekrenteaftrek.

Moeten Nederlandse kopers zich inschrijven in België?

Als zij de woning als hoofdverblijfplaats willen gebruiken, moeten ze zich in België inschrijven. Dit heeft fiscale gevolgen, bijvoorbeeld voor het betalen van inkomstenbelasting in België in plaats van Nederland. 

Dat zal trouwens ook verplicht zijn als je wenst te genieten van de lagere registratierechten. Zoniet riskeer je een fiscale boete en rechtzetting.

Kan een Nederlandse woning als zekerheid worden gebruikt voor de hypotheek in België?

Neen, spijtig genoeg niet. Wij zeggen al wel eens dat de Europese grenzen eindigen aan de landsgrens. Momenteel is er geen enkele kredietgever die rekening houdt met de waarde van je woning in Nederland.

De meeste Nederlanders die in België een woning willen kopen, verkopen hun woning in Nederland om zo te kunnen beschikken over de nodige eigen middelen.

Wat is de rol van de notaris?

Wanneer je in België een woning koopt, dan zal je sowieso via een notaris moeten gaan. Het gaat om een transactie in onroerend goed en die is verplicht via een notaris.

De notaris is een onafhankelijke juridische adviseur en begeleidt je bij de aankoop. Hij zal er bijvoorbeeld voor zorgen dat er geen schulden meer op je eigendom zijn, zodat jij niet voor vervelende verrassingen komt te staan.

In België heb je vrije keuze van notaris. Die hoeft dus niet dezelfde te zijn als die van de verkoper.

Wat gebeurt er bij wanbetaling?

Bij wanbetaling volgt een standaardprocedure waarin de kredietgever eerst betalingsherinneringen stuurt. Blijft de wanbetaling aanhouden, dan is de kredietgever verplicht actie te ondernemen wanneer één maandtermijn gedurende drie maanden onbetaald blijft of wanneer er drie opeenvolgende maandtermijnen onbetaald blijven.

Dan is de kredietgever verplicht om je negatief te registreren op de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank van België. In de volksmond noemt men dan dat je op de “zwarte lijst” zult staan voor je hypotheeklening. In Nederland noemt men de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP) ook wel het Bureau voor Krediet Registratie (BKR).

Conclusie

Je merkt dus dat er gelijkenissen zijn tussen beide landen, maar toch ook wel grote verschillen. Ben je Nederlander en wil je een woning kopen in België, maak dan zeker een afspraak. We bekijken jouw mogelijkheden. En zoals bovenaan gesteld, dit is gratis.