Vergelijking: Vastgoed kopen – Particulier of via een patrimoniumvennootschap

1. Belastingen en fiscale voordelen

Particulier

• Er is geen fiscale aftrekbaarheid meer voor woonkredieten bij een nieuwe aankoop.
• De fiscale aftrekbaarheid is beperkt indien er nog een woonkrediet loopt waarvoor een woonbonus geldt en dat dit krediet geherfinancierd mag en kan worden. Voor dat deel is er nog pro rata fiscale aftrekbaarheid. Dit dooft dus stilaan maar zeker uit.
• De verkoop van vastgoed door particulieren kan gunstig zijn, aangezien meerwaarden vaak niet belast worden als het beleggings- of investeringsvastgoed (opbrengsteigendom) minstens vijf jaar is gehouden.
• Verkoop je de opbrengsteigendom toch binnen de vijf jaar, dan zal er een meerwaardebelasting zijn van 16,5% (zie ook op de website van de notarissen)

Via patrimoniumvennootschap

• Binnen een vennootschap kunnen kosten zoals rente, onderhoud en verzekeringen worden afgetrokken van de belastbare basis, wat leidt tot fiscale optimalisatie.
• Meerwaarden op vastgoed (*) worden belast aan het vennootschapstarief, wat voordelig kan zijn bij lagere winstmarges.
• Vastgoed binnen de vennootschap kan worden afgeschreven, wat een extra fiscaal voordeel oplevert.

(*) meerwaarden op vastgoed = verschil tussen verkoopprijs en de waarde die opgenomen is in de boekhouding
 

2. Kredietlast en financiering is anders privé dan bij patrimoniumvennootschap

• Particulier:

  De kredietlast is meestal beperkt tot een percentage van je netto-inkomen (sommige kredietgevers gaan tot 60%, wat al behoorlijk veel is). Dit kan op een bepaald moment toch beperkend zijn als je (huur)inkomen niet hoog genoeg is om de woonlening te dragen. 

  Hoe kijkt de bank naar jouw woonkrediet als particulier?

  Hoe analyseert de bank jouw inkomen als zelfstandige?

• Via patrimoniumvennootschap:

  Bij investeringskredieten wordt vooral gekeken naar de huurinkomsten van het pand.

  Bijkomend voordeel: Als de huur hoger is dan de maandelijkse kredietlast, kan het krediet worden goedgekeurd, zelfs als de vennootschap geen andere inkomsten heeft. Dit biedt meer flexibiliteit bij het financieren van investeringsvastgoed.

  Wanneer de huurgelden van het aan te kopen pand niet voldoende zouden zijn, dan wordt er verder gekeken naar de cashlfow van de patrimoniumvennootschap en eventueel naar het privé vermogen (en ook kredietlast).

Bespreek jouw mogelijkheden

3. Bescherming van privévermogen

• Particulier:

  Vastgoed dat je als particulier bezit, maakt deel uit van je privévermogen. Dit betekent dat het bij financiële problemen vatbaar is voor beslaglegging. Indien het opbrengstpand dan niet voldoende is om de kredietinstelling terug te betalen, kan het privé patrimonium ook openbaar verkocht worden.

• Via patrimoniumvennootschap:

  Vastgoed in een vennootschap blijft juridisch gescheiden van je privévermogen, waardoor je persoonlijke aansprakelijkheid beperkt blijft. 

4. Successieplanning

• Particulier:

  Bij overlijden gaat het vastgoed rechtstreeks naar de erfgenamen, wat gepaard kan gaan met hoge successierechten. Raadpleeg hier de websites van de overheden, want dit kan doorheen de jaren veranderen.

• Via patrimoniumvennootschap:

  Door aandelen te schenken, kun je vastgoed voordeliger doorgeven aan volgende generaties. Bovendien behoud je via de vennootschap controle over het beheer van het vastgoed.

5. Administratie en kosten

• Particulier:

  De administratie is eenvoudig en beperkt. Je betaalt enkel onroerende voorheffing en de hogere registratierechten bij aankoop.

• Via patrimoniumvennootschap:

  Een vennootschap brengt bijkomende verplichtingen met zich mee, zoals boekhoudkundige rapportage, jaarverslagen en vennootschapsbelasting. Dit gaat gepaard met kosten.

6. Samenvatting verschillen tussen privé en patrimoniumvennootschap

7. Wanneer kies je voor welk model?

Kies voor particulier eigendom als:

• Het vastgoed bedoeld is als je hoofdverblijfplaats.
• Je eenvoudig beheer wilt en geen extra administratie wilt voeren.

Kies voor een patrimoniumvennootschap als:

• Het vastgoed een investering is en je fiscale voordelen wilt benutten.
• Je meerdere panden wilt beheren of je privévermogen wilt beschermen.
• Je een efficiënte successieplanning wilt opzetten.
   

8. Conclusie : particulier vs patrimoniumvennootschap

Beide opties hebben duidelijke voor- en nadelen. Het is belangrijk om je financiële doelen, fiscale situatie en persoonlijke voorkeuren te overwegen. Bij Credishop helpen we je graag bij het maken van de juiste keuze en het financieren van je vastgoed.

Waarom kiezen voor Credishop?

Bij Credishop hebben we uitgebreide ervaring met zowel particuliere vastgoedleningen als investeringskredieten voor vennootschappen. Wij bieden:

• Persoonlijk advies: Gericht op jouw unieke situatie.
• Flexibele financieringsopties: Van hypothecaire leningen tot investeringskredieten.
• Heldere communicatie: Geen verrassingen, alleen duidelijke afspraken.

Neem contact op voor een adviesgesprek