Compromis – aankoop woning

Bij de aankoop van je woning kom je vroeg of laat op een moment om een compromis te tekenen. Hieronder vind je alles wat je moet weten over een compromis : wat is een compromis juist, waarop moet je letten, is een compromis bindend, hoelang is een compromis geldig,…

Wat is de betekenis van een compromis?

De compromis is een contract waarbij de verkoper en de koper een overeenkomst bereiken rond het aan te kopen (onroerend) goed tegen een bepaalde prijs.

De compromis is dus een contract en wordt ook wel eens een onderhandse verkoopovereenkomst genoemd. Er zijn al meteen enkele elementen die in dit contract opgenomen moeten worden:

• Identiteit verkoper
• Identiteit koper
• Aan te kopen / te verkopen goed : adres en kadastrale gegevens van de woning
• De prijs

Bij de term “onderhands” zou je kunnen denken dat het allemaal nog niet definitief is, maar vergis je niet. De ondertekening van een compromis is wel bindend. Hieronder lees je er meer over.

Wat is het verschil tussen een compromis en een aankoopbelofte?

Bij een aankoopoptie beloof je de verkoper het pand aan te kopen tegen een bepaalde prijs. Deze optie moet nog wel gelicht worden door de verkoper. Als de verkoper de optie licht, dan is de verkoop klaar voor een volgende stap. Het opstellen van een compromis.

Tijdens de aankoopbelofte belooft de verkoper de woning niet te verkopen aan iemand anders.

De verkoper licht dus de optie van de aankoopbelofte. De verkoop kan tot stand komen, maar moet nog wel in een contract of compromis gegoten worden.

De compromis of onderhandse verkoopovereenkomst regelt veel meer dan de belofte. In de compromis zullen veel meer gegevens opgenomen worden. Die elementen vind je verder in de tekst.

Wie moet de compromis opstellen? De notaris of het immobiliënkantoor?

Hiervoor zijn er geen specifieke regels. Verkopers laten zich op dat vlak doorgaans begeleiden door hun immobiliënmakelaar, en dan stelt de immobiliënmakelaar meestal een compromis voor. Maar ook notarissen kunnen de compromis uitwerken, wat dikwijls gebeurt op initiatief van de koper. In de praktijk zien we echter dat de compromis meestal aangeboden wordt door de immobiliënmakelaar. Het meest belangrijke is dat de compromis volledig en duidelijk opgesteld is. Zo vermijd je achteraf onnodige discussies.

Wat moet er allemaal in een compromis staan?

Een compromis is echt wel een uitgebreid document waar vele verplichte elementen in beschreven moeten worden. Buiten de identiteit van de koper en verkoper, de gegevens van de woning en de prijs, moeten er nog een heleboel zaken opgenomen worden.

We sommen ze hieronder voor je op:

• Is de woning vrij en zuiver van schulden en hypotheken, met andere woorden rusten er nog schulden op? Van de fiscus? Van de bank?
• Wat is de staat van de woning?
• Zijn er erfdienstbaarheden die de grond of woning bezwaren?
• Is het goed vrij van gebruik?
• Hoe wordt het betalen van de onroerende voorheffing geregeld tussen koper en verkoper?
• Hoe zit het met de tellers van de nutsvoorzieningen?
• Moet er een voorschot betaald worden?
• Wanneer moet de aankoopprijs uiterlijk betaald worden?
• Welke notaris zal de notariële aankoopakte verlijden?
• Hoe worden de kosten geregeld?
• Hoever staat het met de verplichte attesten (stedenbouwkundige of omgevingsattesten, bodemattest, voorkooprecht, electrische keuring, energieprestatiecertificaat,…)
• Moeten er opschortende voorwaarden opgenomen worden?
• Ligt de woning in overstromingsgebied?
• …

Je merkt dat een compromis best een uitgebreid document is. Een compromis is altijd een bindend document. Onderteken je een compromis waarin jij als koper van de woning beschreven staat, dan zal je daar niet meer onderuit kunnen, tenzij je opschortende voorwaarden hebt voorzien.

Een compromis tekenen, waarop moet je letten?

Eens je de compromis getekend hebt, ontstaat er dus een contract. Je kan dan niet meer terug. Daarom doe je er goed aan om geen risico’s te nemen en de compromis te laten nalezen door je notaris. Zo ben je er zeker van dat alle nodige vermeldingen in de compromis opgenomen zijn en kan je ook de vragen die je nog hebt stellen aan een specialist.

Kan je nog onderuit als je je compromis getekend hebt?

We hebben het al eerder gezegd. Eenmaal je de compromis getekend hebt, is het contract tot stand gekomen. Je kan er dan niet meer op terug komen.

Het feit dat de compromis of onderhandse verkoopovereenkomst ‘voorlopig’ zou zijn, is dus enigszins misleidend. Wel is het zo dat een compromis gevolgd moet worden door een authentieke aankoopakte, die bij de notaris verleden wordt. Dit gebeurt normaal gezien binnen een termijn van maximaal 4 maanden (na de ondertekening van de compromis). In die authentieke akte worden de bepalingen uit de compromis overgenomen. De term ‘onderhandse verkoopovereenkomst’ is dan ook beter dan ‘voorlopige verkoopovereenkomst’.

Omdat je na de ondertekening van de compromis dus al eigenaar bent geworden, doe je er ook goed aan om bepaalde risico’s in te dekken. Denk maar bijvoorbeeld aan een schuldsaldoverzekering of brandverzekering.

Welke opschortende voorwaarde(n) neem je best op in je compromis?

In een compromis kan je verschillende opschortende voorwaarden opnemen. Maar wat is een opschortende voorwaarde nu eigenlijk?

In een opschortende voorwaarde ga je vastleggen welke gebeurtenis er zich moet voordoen opdat de overeenkomst wel of niet zal doorgaan. Opgelet, het contract en dus de aankoop bestaat al, maar de uitwerking en uitvoering van het contract zal pas definitief gerealiseerd worden als de voorwaarde al dan niet vervuld is.

Het meest gekende voorbeeld van een opschortende voorwaarde is dat van het verkrijgen van een woonlening. Wij raden je aan om eerst advies in te winnen bij een expert in woonkredieten zoals Credishop, vooraleer je een bod gaat uitbrengen en een compromis ondertekent.

De opschortende voorwaarden kunnen ook betrekking hebben op andere elementen. Denk aan het verkrijgen van de vereiste vergunningen, het verhelpen aan een aantal zichtbare gebreken (of indien dit niet lukt een verlaging van de prijs), …

De compromis een contract. Beide partijen zijn dus vrij om te bepalen wat er in dat contract komt te staan. Al moeten ze wel rekening houden met enkele verplichte vermeldingen. Denk dus goed na over de opschortende voorwaarden en laat je desnoods begeleiden door de notaris.

De compromis is getekend. Wanneer moet je naar de notaris?

Velen denken dat een compromis maximaal 4 maanden geldig is. Maar dit is helemaal niet correct. Een compromis is een soort van contract en verbindt de partijen, zonder dat daar een vaste geldigheidsduur bij hoort. Met andere woorden, een compromis verbindt de partijen vanaf de eerste moment en voor altijd.

Wel krijg je 4 maanden de tijd om de aankoopakte te verlijden bij de notaris. Tijdens deze periode zal de notaris alle clausules in de compromis controleren, maar ook alle opzoekingen doen. Navraag doen bij het Bureau Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor) om te weten welke schulden er nog rusten op de woning.

Wanneer de notaris klaar is met al zijn opzoekingen en dus over alle informatie beschikt, zal hij jou kunnen uitnodigen om officieel eigenaar te worden.

Maar vooraleer jij eigenaar kan worden, moet je eerst je kredietakte laten tekenen. Laat je voor je woonkrediet dan ook begeleiden door kredietspecialisten. Maak dan ook tijdig een afspraak met één van onze experten in woonlening.

Eerst de compromis tekenen en dan de woonlening in orde brengen? Of omgekeerd?

We krijgen nog al te vaak te maken met kopers die al een compromis getekend hebben en die niet weten of ze in aanmerking komen voor een woonkrediet. Of mensen die een compromis getekend hebben en nadien hun woonkrediet geweigerd zien door hun bank.
Maak deze fouten niet. Het kan je veel geld kosten. Maak eerst een afspraak met één van onze kredietspecialisten.

Credishop is een onafhankelijk makelaar in woonkrediet. Dit betekent dat Credishop met verschillende kredietgevers samenwerkt. De medewerkers zullen in functie van jouw verwachtingen, wensen en profiel op zoek gaan naar een passende kredietoplossing.

Verder zullen ze een simulatie van je woonlening opmaken, zodat je een concreet idee hebt van de maandlast en de duurtijd van je hypothecair krediet. Maak dus tijdig een afspraak met een hypotheekbemiddelaar in je buurt. We kunnen ook bij je thuis komen of je verder helpen via videocall.